賃貸住宅退去時のトラブルが後を絶えません。
「原状回復」や賃貸借契約における「特約」に関する認識の相違が多くの原因です。
国土交通省はトラブルの未然防止と円滑な解決のために「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を公表しています。
このガイドラインは、その使用を強制するものではありませんが裁判例等を考慮し改訂を繰り返しながら作成されています。
ポイントはやはり「原状回復」の定義だと思います。
≪原状回復とは≫
賃借人の住居、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗、毀損を復旧すること
上記の定義では、通常の使い方をしている場合には、賃借人に原状回復の義務は無いということになります。
では、「通常の使い方」とはどういうことか？ということになりますが本ガイドラインでは、「賃貸人・賃借人の修繕分担表」で具体的なケースを提示しています。
例えば・・・
・ タバコ等のヤニ・臭い （通常を超える。賃借人負担）
・ クロス（壁紙）の自然現象による変色 （通常の使用。賃貸人負担）
・ 壁等のくぎ穴、ネジ穴 （通常を超える。賃借人負担）
・ 壁等の画鋲、ピン等の穴 （通常の使用。賃貸人負担）
その他、多くの具体例あり・・・
次に重要なポイントは賃貸借契約における「特約」の存在です。
「契約自由の原則」から強行法規に反しないものであれば、賃貸借契約の中で特約を設けることは可能ですし自由です。一般的な原状回復義務を超えた一定の修繕等の義務を賃借人に負わせることも可能なのです。
例えば、通常使用による損耗を含めた原状回復義務（畳表替え、襖・クロス張替、ハウスクリーニング）を賃借人負担とする特約など・・・
賃借人はいわゆる消費者ですから、よく内容を確認せずに契約を締結することも多々あり、「退去時になって、そんなはずではなかった。」というのがトラブルの要因になっているようです。
消費者契約法第１０条では消費者の権利を制限したり、消費者の義務を加重する消費者契約は消費者の利益を一方的に害するものとして無効と規定しています。
経年変化や通常損耗に対する修繕義務を賃借人に負担させる特約は、賃借人に法律上、社会通念上の義務とは別個の新たな義務を課すことになるため、次の要件を満たしていなければその効力を争われることになります。
≪賃借人に特別の負担を課す特約の要件≫
| ① | 特約の必要性があり、且つ暴利的でないなどの客観的、合理的理由が存在すること |
| ② | 賃借人が特約によって通常の原状回復義務を超えた修繕等の義務を負うことについて認識していること |
| ③ | 賃借人が特約による義務負担の意思表示をしていること |
賃貸住宅の空き家率が増加しています。物件数も７００万戸以上と言われており、サブリース（一括管理）で賃貸住宅管理業者に管理委託するオーナーも増えています。
賃貸業において立地や内装、外観と同等に賃貸住宅管理業者の資質も重要な要素になってくることが予想されます。
「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」国土交通省ＨＰ
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/torikumi/genzyokaifuku.htm
東京都では賃貸住宅紛争に関し独自の条例を設けています。
「賃貸住宅紛争防止条例」
住宅の賃貸借に係る紛争を防止するため、原状回復等に関する民法などの法律上の原則や判例により定着した考え方を宅地建物取引業者が説明することを義務付けたものです。
条例の適用対象
○ 東京都内にある居住用の賃貸住宅（店舗・事務所等の事業用は対象外）
※ 都外の宅建業者が、都内の物件を扱う場合も説明が義務付けられます。
○ 平成１６年１０月１日以降の新規賃貸借契約（更新契約は対象外）
○ 宅地建物取引業が媒介または代理を行う物件
説明する内容
○ 退去時の通常損耗等の復旧は、貸主が行うことが基本であること
○ 入居期間中の必要な修繕は、貸主が行うことが基本であること
○ 賃貸借契約の中で、借主の負担としている具体的な事項
○ 修繕及び維持管理に関する連絡先
東京都都市整備局ＨＰ
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/juutaku_seisaku/tintai/310-0-jyuutaku.htm
平成２３年１２月「賃貸住宅管理業者登録」制度が始まりました。この登録は義務ではありませんが、賃貸住宅管理業を営もうとする事業者が他の同業者との差別化を図るためには有効です。
賃貸住宅におけるトラブルへの対策と当登録制度はリンクしています。近い将来、新しいビジネススタイルの賃貸住宅管理業者の創出が期待されるところです。
