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堤税理士会計事務所 合同会社 埼玉会計は法人税、相続税、消費税、に詳しい埼玉県さいたま市大宮区の税理士 行政書士 です。

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堤税理士会計事務所 合同会社 埼玉会計は、中小企業庁から認定された、経営革新支援機関です。


TOPICS

アパートの敷地と

駐車場が

道路で区分されていなくて

一体利用されて

いる場合には

合わせて評価することになると思われます

この場合

合計して500u以上の土地は

広大地の適用がある可能性があります 

土地の利用区分が異なる場合

原則として 利用区分ごとに別個に評価します

例えば500u以上の土地は

広大地の適用がある可能性がありますが

隣接した土地で

自宅として利用している宅地「自用地 」が300u 、

賃貸アパ ートの宅地「貸家建付地 」が250u 、

ある場合には

別個に評価しますので

広大地には該当しません

路線価 」は 、

国税庁HPに公開されており、公示価格のおよそ 8割程度と言われています。

この路線価に土地の面積を掛けることが基本です

○路線価 …  1 uあたり千円単位の表示です 。

○借地権割合 …この路線価の横にあるアルファベットの文字を いいます 。

貸している土地や借りている土地を評価

○地区区分 …路線価についている丸 四角 楕円などで囲まれた表示記号。画地調整で使用

何もなければ普通住宅地区です

・ビル街地区

・繁華街地区

・普通商業 ・併用住宅地区

・中小工場地区

・大工場地区

・普通住宅地区

路線価地域の1uの計算は

路線価??奥行価格補正率??以下A?Gの画地調整率

が基本です

A側方路線影響加算

B二(三四)方 路線影響加算

C間口狭小補正

D奥行長大補正

E不整形地補正

Fがけ地補正

G無道路地補正

 

 

 

土地の登記されている単位を

筆と言いますが

例えば

1つの自用宅地(自宅敷地)が2筆以上の宅地からなっている場合は

2筆以上の宅地を合計で評価します

       合わせて500u以上あれば

広大地の適用がある可能性があります


相続税の土地の評価で
路線価地域においては
第一に
間口距離と奥行距離で
基本となる路線価を計算しますので
間口距離 と奥行を
正確に算定することが重要です
通常間口距離は測ればいいのですが
奥行については
判断に迷うことがあります。
土地は不整形地の場合が多いので
奥行については
不整形地の奥行距離の求め方
奥行距離が一様でないものは
平均的な奥行距離
によります。
具体的には、
不整形地の
想定整形地の奥行距離を限度として、
その不整形地の面積を
その間口距離で除して
得た数値とします。
【照会要旨】不整形地の奥行距離の求め方国税庁
不整形地の評価 計算上の奥行距離で評価する場合
宅地の評価単位
財産の評価目次一覧

間口距離の求め方は、
原則として道路と接する部分の距離によります
間口には
車などが出入りしやすいように
角が切れている場合がありますが
角切で広がった部分も間口に含めます

しかし
私道部分を評価する際には、
角切で広がった部分は間口距離に含めません。
私道は道路なので長方形で評価する
と考えればわかりやすいかもしれません


間口距離

次の図のような形状の宅地の間口距離はいずれによるのでしょうか。
宅地の間口距離の図
【回答要旨】
間口距離は、
原則として道路と接する部分の距離によります
角切で広がった部分も間口に含める
したがって、Aの場合はa、Bの場合はa+cによります。
Cの場合はbによりますが、aによっても差し支えありません。
また、Aの場合で

私道部分を評価する際には、
角切で広がった部分は間口距離に含めません。

(間口が狭小な宅地等の評価)
20−3 次に掲げる宅地(不整形地及び無道路地を除く。)の価額は、
15≪奥行価格補正≫の定めにより計算した1平方メートル当たりの価額に
それぞれ次に掲げる補正率表に定める補正率を乗じて求めた価額に
これらの宅地の地積を乗じて計算した価額によって評価する。
この場合において、地積が大きいもの等にあっては、
近傍の宅地の価額との均衡を考慮し、
それぞれの補正率表に定める補正率を適宜修正することができる
(1) 間口が狭小な宅地 付表6「間口狭小補正率表」
(2) 奥行が長大な宅地 付表7「奥行長大補正率表」

 


不整形地
不整形地の価額は、
不整形の程度、位置及び地積の大小に応じ、
付 表4「地積区分表」)の地区区分及び地積区分に応じた
付表5「不整形地補正 率表」
の補正率を乗じて計算します。
計算方法

(イ) 不整形地を区分して求めた整形地を基として計算する方法
(ロ) 不整形地の地積を間口距離で除して算出した
計算上の奥行距離を基として求めた
整形地により計算する方法
(ハ)不整形地に近似する整形地
(「近似整形地(想定整形地)」)を求め、
想定整形地を基として計算した
陰地割合に対応する、
「不整形地補正率」により計算する方法
(ニ) 近似整形地を求め、
隣接する整形地と合わせて全体の整形地の価額
の計算をしてから、
隣接する整形地の価額を差し引いた価額を
基として計算する方法

 


路線価地域で
私道の価額は、原則として、
正面路線価を基として次の算式によって評価しますが、
その私道に設定された特定路線価を基に評価
(特定路線価×0.3)しても差し支えありません。
正面路線価×
奥行価格補正率×
間口狭小補正率??
奥行長大補正率×0.3
×地積=私道の価額
(^。^)
私道の間口を計算する場合
角切で広がった部分は含めない
@要件を満たせば小規模宅地も適用できる

A側方路線が私道である場合
通常側方路線加算はしない

その私道が
不特定多数の者の通行の用に供されているとき
(通り抜けできる場合)
は、
その私道の価額は評価しない

24 私道の用に供されている宅地の価額は、
11≪評価の方式≫から
21−2≪倍率方式による評価≫までの
定めにより計算した価額の100分の30に相当する価額によって評価する。
この場合において、その私道が
不特定多数の者の通行の用に供されているときは、
その私道の価額は評価しない















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関東信越税理士会大宮支部
日本税理士会連合会会員
TKC埼玉県さいたま中央支部日本行政書士連合会会員 

税理士略歴
税理士略歴
埼玉県さいたま市大宮税理士会で調査研究部員、
学術研究部員を歴任
TKC埼玉県さいたま中央支部にて理事、委員長を経験
さいたま商工会議所、大宮区商工振興委員を歴任
埼玉県税理士会会報に、論文の掲載実績があります。
税務調査の経験も豊富で、実績、豊かな税理士です。

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アクセス

電車の場合
埼玉県さいたま市大宮区土手町3−88−1−3F テラヴェローナ大宮301号室、 
4階建てのレンガ造りのマンションです。
北大宮駅から徒歩6分(300m)、
大宮駅から歩いても20分程度(1.2km)です
すぐ近くに、大宮税務署、大宮公園 氷川神社、ナックファイブスタジアム、大宮公園野球場があります

自動車の場合

さいたま新都心インターチェンジから5km
※駐車場1台
氷川神社裏参道通りに面しており、
鳥居のそば事務所看板のところに駐車場があり、 お車でいらしても大丈夫です。
近くにキングさんなど駐車場コインパーキングも豊富です






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