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自用地の評価額(相続税評価額、固定資産税評価額など)

×借地権割合


借地権割合


A 90%
B 80%
C 70%
D 60%
E 50%
F 40%
G 30%






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(借地権の評価)

27 借地権の価額は、その借地権の目的となっている宅地の自用地としての価額に、当該価額に対する借地権の売買実例価額、精通者意見価格、地代の額等を基として評定した借地権の価額の割合(以下「借地権割合」という。)がおおむね同一と認められる地域ごとに国税局長の定める割合を乗じて計算した金額によって評価する。ただし、借地権の設定に際しその設定の対価として通常権利金その他の一時金を支払うなど借地権の取引慣行があると認められる地域以外の地域にある借地権の価額は評価しない。

 
(相当の地代を支払って土地の借受けがあった場合)

 借地権(建物の所有を目的とする地上権又は賃借権をいう。以下同じ。)の設定に際しその設定の対価として通常権利金その他の一時金(以下「権利金」という。)を支払う取引上の慣行のある地域において、当該権利金の支払に代え、当該土地の自用地としての価額に対しておおむね年6%程度の地代(以下「相当の地代」という。)を支払っている場合は、借地権を有する者(以下「借地権者」という。)については当該借地権の設定による利益はないものとして取り扱う。
 この場合において、「自用地としての価額」とは、昭和39年4月25日付直資56ほか1課共同「財産評価基本通達」(以下「評価基本通達」という。)25《貸宅地の評価》の(1)に定める自用地としての価額をいう(以下同じ。)。
 ただし、通常支払われる権利金に満たない金額を権利金として支払っている場合又は借地権の設定に伴い通常の場合の金銭の貸付けの条件に比し特に有利な条件による金銭の貸付けその他特別の経済的な利益(以下「特別の経済的利益」という。)を与えている場合は、当該土地の自用地としての価額から実際に支払っている権利金の額及び供与した特別の経済的利益の額を控除した金額を相当の地代の計算の基礎となる当該土地の自用地としての価額とする。
(注)
1 相当の地代の額を計算する場合に限り、「自用地としての価額」は、評価基本通達25《貸宅地の評価》の(1)に定める自用地としての価額の過去3年間(借地権を設定し、又は借地権若しくは貸宅地について相続若しくは遺贈又は贈与があった年以前3年間をいう。)における平均額によるものとする。
2 本文のただし書により土地の自用地としての価額から控除すべき金額があるときは、当該金額は、次の算式により計算した金額によるのであるから留意する。
(算式)
その権利金又は特別
の経済的な利益の額
当該土地の自用地としての価額
借地権の設定時における当該
土地の通常の取引価額
(相当の地代に満たない地代を支払って土地の借受けがあった場合)
 借地権の設定に際しその設定の対価として通常権利金を支払う取引上の慣行のある地域において、当該借地権の設定により支払う地代の額が相当の地代の額に満たない場合、借地権者は、当該借地権の設定時において、次の算式により計算した金額から実際に支払っている権利金の額及び供与した特別の経済的利益の額を控除した金額に相当する利益を土地の所有者から贈与により取得したものとして取り扱う。
(算式)
自用地として
の価額
× 借地権
割合
× 1-
実際に支払って
いる地代の年額
通常の地代
の年額
相当の地代
の年額
通常の地代
の年額

 上記の算式中の「自用地としての価額」等は、次による。

(1) 「自用地としての価額」は、実際に支払っている権利金の額又は供与した特別の経済的利益の額がある場合に限り、1《相当の地代を支払って土地の借受けがあった場合》の本文の定めにかかわらず、借地権の設定時における当該土地の通常の取引価額によるのであるから留意する。
(2) 「借地権割合」は、評価基本通達27《借地権の評価》に定める割合をいう。
(3) 「相当の地代の年額」は、実際に支払っている権利金の額又は供与した特別の経済的利益の額がある場合であっても、これらの金額がないものとして計算した金額による。
(注) 通常権利金を支払う取引上の慣行のある地域において、通常の賃貸借契約に基づいて通常支払われる地代を支払うことにより借地権の設定があった場合の利益の額は、次に掲げる場合に応じ、それぞれ次に掲げる金額によるのであるから留意する。
(1) 実際に支払っている権利金の額又は供与した特別の経済的利益の額がない場合 評価基本通達27《借地権の評価》により計算した金額
(2) 実際に支払っている権利金の額又は供与した特別の経済的利益の額がある場合 通常支払われる権利金の額から実際に支払っている権利金の額及び供与した特別の経済的利益の額を控除した金額
(相当の地代を支払っている場合の借地権の評価)
 借地権が設定されている土地について、相当の地代を支払っている場合の当該土地に係る借地権の価額は、次によって評価する。
(1) 権利金を支払っていない場合又は特別の経済的利益を供与していない場合 零
(2)
(1)以外の場合 原則として2《相当の地代に満たない地代を支払って土地の借受けがあった場合》に定める算式に準じて計算した金額
(相当の地代に満たない地代を支払っている場合の借地権の評価)
 借地権が設定されている土地について、支払っている地代の額が相当の地代の額に満たない場合の当該土地に係る借地権の価額は、原則として2《相当の地代に満たない地代を支払って土地の借受けがあった場合》に定める算式に準じて計算した金額によって評価する。
(「土地の無償返還に関する届出書」が提出されている場合の借地権の価額)
 借地権が設定されている土地に
ついて、平成13年7月5日付課法3‐57ほか11課共同「法人課税関係の申請、届出等の様式の制定について」(法令解釈通達)に定める「土地の無償返還に関する届出書」(以下「無償返還届出書」という。)が提出されている場合の当該土地に係る借地権の価額は、零として取り扱う。
(相当の地代を収受している場合の貸宅地の評価)
 借地権が設定されている土地について、相当の地代を収受している場合の当該土地に係る貸宅地の価額は、次によって評価する。
(1) 権利金を収受していない場合又は特別の経済的利益を受けていない場合
 当該土地の自用地としての価額の100分の80に相当する金額
(2) (1)以外の場合
 当該土地の自用地としての価額から3《相当の地代を支払っている場合の借地権の評価》の(2)による借地権の価額を控除した金額(以下この項において「相当の地代調整貸宅地価額」という。
 ただし、その金額が当該土地の自用地としての価額の100分の80に相当する金額を超えるときは、当該土地の自用地としての価額の100分の80に相当する金額
(注) 上記(1)及び(2)のただし書に該当する場合において、被相続人が同族関係者となっている同族会社に対し土地を貸し付けている場合においては、昭和43年10月28日付直資3‐22ほか2課共同「相当の地代を収受している貸宅地の評価について」通達(以下「43年直資3‐22通達」という。)の適用があることに留意する。
 この場合において、上記(2)のただし書に該当するときは、43年直資3‐22通連中「自用地としての価額」とあるのは「相当の地代調整貸宅地価額」と、「その価額の20%に相当する金額」とあるのは「その相当の地代調整貸宅地価額と当該土地の自用地としての価額の100分の80に相当する金額との差額」と、それぞれ読み替えるものとする。

(「土地の無償返還に関する届出書」が提出されている場合の貸宅地の評価)
 借地権が設定されている土地について、無償返還届出書が提出されている場合の当該土地に係る貸宅地の価額は、当該土地の自用地としての価額の100分の80に相当する金額によって評価する。
 なお、被相続人が同族関係者となっている同族会社に対し土地を貸し付けている場合には、43年直資3‐22通達の適用があることに留意する。この場合において、同通達中「相当の地代を収受している」とあるのは「「土地の無償返還に関する届出書」の提出されている」と読み替えるものとする。
(注) 使用貸借に係る土地について無償返還届出書が提出されている場合の当該土地に係る貸宅地の価額は、当該土地の自用地としての価額によって評価するのであるから留意する。
(相当の地代を引き下げた場合)
 借地権の設定に際し、相当の地代を支払った場合においても、その後その地代を引き下げたときは、その引き下げたことについて相当の理由があると認められる場合を除き、その引き下げた時における借地権者の利益については2《相当の地代に満たない地代を支払って土地の借受けがあった場合》の定めに準じて取り扱う。
 また、2《相当の地代に満たない地代を支払って土地の借受けがあった場合》又は上記により利益を受けたものとして取り扱われたものについて、その後その地代を引き下げたときは、その引き下げたことについて相当の理由があると認められる場合を除き、その引き下げた時における利益(2《相当の地代に満たない地代を支払って土地の借受けがあった場合》又は上記により受けた利益の額を控除したところによる。)については上記と同様に取り扱う。
(相当の地代を支払っている場合の貸家建付借地権等の価額)
10 
(1) 3《相当の地代を支払っている場合の借地権の評価》から5《「土地の無償返還に関する届出書」が提出されている場合の借地権の価額》までに定める借地権(以下「相当の地代を支払っている場合の借地権等」という。)が設定されている土地について、貸家の目的に供された場合又は相当の地代の支払、相当の地代に満たない地代の支払若しくは無償返還届出書の提出により借地権の転貸があった場合の評価基本通達28《貸家建付借地権の評価》から31《借家人の有する宅地等に対する権利の評価》までに定める貸家建付借地権、転貸借地権、転借権又は借家人の有する権利の価額は、相当の地代を支払っている場合の借地権等の価額を基として1《相当の地代を支払って土地の借受けがあった場合》から9《相当の地代を引き下げた場合》までの定めによるものとする。
(2) 借地権((1)に該当する借地権を除く。)が設定されている土地について、相当の地代の支払、相当の地代に満たない地代の支払又は無償返還届出書の提出により借地権の転貸があった場合の評価基本通達29《転貸借地権の評価》から31《借家人の有する宅地等に対する権利の評価》までに定める転貸借地権、転借権又は借家人の有する権利の価額は、評価基本通達27《借地権の評価》の定めにより評価したその借地権の価額を基として1《相当の地代を支払って土地の借受けがあった場合》から9《相当の地代を引き下げた場合》までの定めによるものとする。
(使用貸借による土地の借受けがあった場合)
 建物又は構築物(以下「建物等」という。)の所有を目的として使用貸借による土地の借受けがあった場合においては、借地権(建物等の所有を目的とする地上権又は賃借権をいう。以下同じ。)の設定に際し、その設定の対価として通常権利金その他の一時金(以下「権利金」という。)を支払う取引上の慣行がある地域(以下「借地権の慣行のある地域」という。)においても、当該土地の使用貸借に係る使用権の価額は、零として取り扱う。
 この場合において、使用貸借とは、民法(明治29年法律第89号)第593条に規定する契約をいう。したがって、例えば、土地の借受者と所有者との間に当該借受けに係る土地の公租公課に相当する金額以下の金額の授受があるにすぎないものはこれに該当し、当該土地の借受けについて地代の授受がないものであっても権利金その他地代に代わるべき経済的利益の授受のあるものはこれに該当しない。

使用貸借による借地権の転借があった場合)

 借地権を有する者(以下「借地権者」という。)からその借地権の目的となっている土地の全部又は一部を使用貸借により借り受けてその土地の上に建物等を建築した場合又は借地権の目的となっている土地の上に存する建物等を取得し、その借地権者からその建物等の敷地を使用貸借により借り受けることとなった場合においては、借地権の慣行のある地域においても、当該借地権の使用貸借に係る使用権の価額は、零として取り扱う。
 この場合において、その貸借が使用貸借に該当するものであることについては、当該使用貸借に係る借受者、当該借地権者及び当該土地の所有者についてその事実を確認するものとする。

(注)
1 上記の確認に当たっては、別紙様式1「借地権の使用貸借に関する確認書」を用いる。
2 上記確認の結果、その貸借が上記の使用貸借に該当しないものであるときは、その実態に応じ、借地権又は転借権の贈与として贈与税の課税関係を生ずる場合があることに留意する。
(使用貸借に係る土地等を相続又は贈与により取得した場合)
 使用貸借に係る土地又は借地権を相続(遺贈及び死因贈与を含む。以下同じ。)又は贈与(死因贈与を除く。以下同じ。)により取得した場合における相続税又は贈与税の課税価格に算入すべき価額は、当該土地の上に存する建物等又は当該借地権の目的となっている土地の上に存する建物等の自用又は貸付けの区分にかかわらず、すべて当該土地又は借地権が自用のものであるとした場合の価額とする。
(使用貸借に係る土地等の上に存する建物等を相続又は贈与により取得した場合)
 使用貸借に係る土地の上に存する建物等又は使用貸借に係る借地権の目的となっている土地の上に存する建物等を相続又は贈与により取得した場合における相続税又は贈与税の課税価格に算入すべき価額は、当該建物等の自用又は貸付けの区分に応じ、それぞれ当該建物等が自用又は貸付けのものであるとした場合の価額とする。
(借地権の目的となっている土地を当該借地権者以外の者が取得し地代の授受が行われないこととなった場合)
 借地権の目的となっている土地を当該借地権者以外の者が取得し、その土地の取得者と当該借地権者との間に当該土地の使用の対価としての地代の授受が行われないこととなった場合においては、その土地の取得者は、当該借地権者から当該土地に係る借地権の贈与を受けたものとして取り扱う。ただし、当該土地の使用の対価としての地代の授受が行われないこととなった理由が使用貸借に基づくものでないとしてその土地の取得者からその者の住所地の所轄税務署長に対し、当該借地権者との連署による「当該借地権者は従前の土地の所有者との間の土地の賃貸借契約に基づく借地権者としての地位を放棄していない」旨の申出書が提出されたときは、この限りではない。
(注)
1 上記の「土地の使用の対価としての地代の授受が行われないこととなった場合」には、例えば、土地の公租公課に相当する金額以下の金額の授受がある場合を含み、権利金その他地代に代わるべき経済的利益の授受のある場合は含まれないことに留意する(以下7において同じ。
2 上記の申出書は、別紙様式2「借地権者の地位に変更がない旨の申出書」を用いる。

経過的取扱い‐土地の無償借受け時に借地権相当額の課税が行われている場合)

 従前の取扱いにより、建物等の所有を目的として無償で土地の借受けがあった時に当該土地の借受者が当該土地の所有者から当該土地に係る借地権の価額に相当する利益を受けたものとして当該借受者に贈与税が課税されているもの、又は無償で借り受けている土地の上に存する建物等を相続若しくは贈与により取得した時に当該建物等を相続若しくは贈与により取得した者が当該土地に係る借地権に相当する使用権を取得したものとして当該建物等の取得者に相続税若しくは贈与税が課税されているものについて、今後次に掲げる場合に該当することとなったときにおける当該建物等又は当該土地の相続税又は贈与税の課税価格に算入すべき価額は、次に掲げる場合に応じ、それぞれ次に掲げるところによる。
(1) 当該建物等を相続又は贈与により取得した場合 当該建物等の自用又は貸付けの区分に応じ、それぞれ当該建物等が自用又は貸付けのものであるとした場合の価額とし、当該建物等の存する土地に係る借地権の価額に相当する金額を含まないものとする。
(2) 当該土地を相続又は贈与により取得した場合 当該土地を相続又は贈与により取得する前に、当該土地の上に存する当該建物等の所有者が異動している場合でその時に当該建物等の存する土地に係る借地権の価額に相当する金額について相続税又は贈与税の課税が行われていないときは、当該土地が自用のものであるとした場合の価額とし、当該建物等の所有者が異動していない場合及び当該建物等の所有者が異動している場合でその時に当該建物等の存する土地に係る借地権の価額に相当する金額について、相続税又は贈与税の課税が行われているときは、当該土地が借地権の目的となっているものとした場合の価額とする。
(経過的取扱い‐借地権の目的となっている土地をこの通達の施行前に当該借地権者以外の者が取得している場合)
 この通達の施行前に、借地権の目的となっている土地を当該借地権者以外の者が取得し、その者と当該借地権者との間に当該土地の使用の対価としての地代の授受が行われないこととなったもの(この通達の施行後に処理するものを除く。)について、今後次に掲げる場合に該当することとなったときにおける当該土地の上に存する建物等又は当該土地の相続税又は贈与税の課税価格に算入すべき価額は、次に掲げる場合に応じ、それぞれ次に掲げるところによる。
(1) 当該建物等を相続又は贈与により取得した場合 当該建物等の自用又は貸付けの区分に応じ、それぞれ当該建物等が自用又は貸付けのものであるとした場合の価額とし、当該建物等の存する土地に係る借地権の価額に相当する金額を含まないものとする。
(2) 当該土地を相続又は贈与により取得した場合 当該土地を相続又は贈与により取得する前に、当該土地の上に存する当該建物等の所有者が異動している場合でその時に当該建物等の存する土地に係る借地権の価額に相当する金額について相続税又は贈与税の課税が行われていないときは、当該土地が自用のものであるとした場合の価額とし、当該建物等の所有者が異動していない場合及び当該建物等の所有者が異動している場合でその時に当該建物等の存する土地に係る借地権の価額に相当する金額について相続税又は贈与税の課税が行われているときは、当該土地が借地権の目的となっているものとした場合の価額とする。

(定期借地権等の評価)

27‐2 定期借地権等の価額は、原則として、課税時期において借地権者に帰属する経済的利益及びその存続期間を基として評定した価額によって評価する。
 ただし、課税上弊害がない限り、その定期借地権等の目的となっている宅地の課税時期における自用地としての価額に、次の算式により計算した数値を乗じて計算した金額によって評価する。

次項に定める定期借地権等の設定の時における借地権者に帰属する経済的利益の総額

×

課税時期におけるその定期借地権等の残存期間年数に応ずる基準年利率による複利年金現価率

定期借地権等の設定の時におけるその宅地の通常の取引価額

定期借地権等の設定期間年数に応ずる基準年利率による複利年金現価率

(定期借地権等の設定の時における借地権者に帰属する経済的利益の総額の計算)

27‐3 前項の「定期借地権等の設定の時における借地権者に帰属する経済的利益の総額」は、次に掲げる金額の合計額とする。

(1) 定期借地権等の設定に際し、借地権者から借地権設定者に対し、権利金、協力金、礼金などその名称のいかんを問わず借地契約の終了の時に返還を要しないものとされる金銭の支払い又は財産の供与がある場合課税時期において支払われるべき金額又は供与すべき財産の価額に相当する金額

(2) 定期借地権等の設定に際し、借地権者から借地権設定者に対し、保証金、敷金などその名称のいかんを問わず借地契約の終了の時に返還を要するものとされる金銭等(以下「保証金等」という。)の預託があった場合において、その保証金等につき基準年利率未満の約定利率による利息の支払いがあるとき又は無利息のとき
 次の算式により計算した金額

保証金等の額に相当する金額

保証金等の額に相当する金額

×

定期借地権等の設定期間年数に応じる基準年利率による複利現価率

保証金等の額に相当する金額

×

約定利率

×

定期借地権等の設定期間年数に応じる基準年利率による複利年金現価率

(3) 定期借地権等の設定に際し、実質的に贈与を受けたと認められる差額地代の額がある場合
 次の算式により計算した金額

差額地代の額

×

定期借地権等の設定期間年数に応じる基準年利率による複利年金現価率


(注)

1 実質的に贈与を受けたと認められる差額地代の額がある場合に該当するかどうかは、個々の取引において取引の事情、取引当事者間の関係等を総合勘案して判定するのであるから留意する。

2 「差額地代の額」とは、同種同等の他の定期借地権等における地代の額とその定期借地権等の設定契約において定められた地代の額(上記(1)又は(2)に掲げる金額がある場合には、その金額に定期借地権等の設定期間年数に応ずる基準年利率による年賦償還率を乗じて得た額を地代の前払いに相当する金額として毎年の地代の額に加算した後の額)との差額をいう。

 

(区分地上権の評価)

27‐4 区分地上権の価額は、その区分地上権の目的となっている宅地の自用地としての価額に、その区分地上権の設定契約の内容に応じた土地利用制限率を基とした割合(以下「区分地上権の割合」という。)を乗じて計算した金額によって評価する。
 この場合において、地下鉄等のずい道の所有を目的として設定した区分地上権を評価するときにおける区分地上権の割合は、100分の30とすることができるものとする。
(注)

1 「土地利用制限率」とは、公共用地の取得に伴う損失補償基準細則(昭和38年3月7日用地対策連絡協議会理事会決定)別記2≪土地利用制限率算定要領≫に定める土地利用制限率をいう。以下同じ。

2 区分地上権が1画地の宅地の一部分に設定されているときは、「その区分地上権の目的となっている宅地の自用地としての価額」は、1画地の宅地の自用地としての価額のうち、その区分地上権が設定されている部分の地積に対応する価額となることに留意する。

 

(区分地上権に準ずる地役権の評価)

27‐5 区分地上権に準ずる地役権の価額は、その区分地上権に準ずる地役権の目的となっている承役地である宅地の自用地としての価額に、その区分地上権に準ずる地役権の設定契約の内容に応じた土地利用制限率を基とした割合(以下「区分地上権に準ずる地役権の割合」という。)を乗じて計算した金額によって評価する。
 この場合において、区分地上権に準ずる地役権の割合は、次に掲げるその承役地に係る制限の内容の区分に従い、それぞれ次に掲げる割合とすることができるものとする。

(1) 家屋の建築が全くできない場合 100分の50又はその区分地上権に準ずる地役権が借地権であるとした場合にその承役地に適用される借地権割合のいずれか高い割合

(2) 家屋の構造、用途等に制限を受ける場合 100分の30

 

(土地の上に存する権利が競合する場合の借地権等の評価)

27‐6 土地の上に存する権利が競合する場合の借地権、定期借地権等又は地上権の価額は、次に掲げる区分に従い、それぞれ次の算式により計算した金額によって評価する。

(1) 借地権、定期借地権等又は地上権及び区分地上権が設定されている場合の借地権、定期借地権等又は地上権の価額

27《借地権の評価》の定めにより評価した借地権の価額、272《定期借地権等の評価》の定めにより評価した定期借地権等の価額又は相続税法第23条《地上権及び永小作権の評価》若しくは地価税法第24条《地上権及び永小作権の評価》の規定により評価した地上権の価額

×

区分地上権の割合

(2) 区分地上権に準ずる地役権が設定されている承役地に借地権、定期借地権等又は地上権が設定されている場合の借地権、定期借地権等又は地上権の価額

27の定めにより評価した借地権の価額、272の定めにより評価した定期借地権等の価額又は相続税法第23条若しくは地価税法第24条の規定により評価した地上権の価額

×

区分地上権に準ずる地役権の割合

(貸家建付借地権等の評価)

28 貸家の敷地の用に供されている借地権の価額又は定期借地権等の価額は、次の算式により計算した価額によって評価する。

27《借地権の評価》若しくは前項の定めにより評価したその借地権の価額又は272《定期借地権等の評価》若しくは前項の定めにより評価したその定期借地権等の価額(A)

×

94《借家権の評価》に定める借家権割合

×

26《貸家建付地の評価》の(2)の定めによるその家屋に係る賃貸割合

 

(転貸借地権の評価)

29 転貸されている借地権の価額は、27《借地権の評価》又は27‐6《土地の上に存する権利が競合する場合の借地権等の評価》の定めにより評価したその借地権の価額から次項の定めにより評価したその借地権に係る転借権の価額を控除した価額によって評価する。

 

(転借権の評価)

30 借地権の目的となっている宅地の転借権(以下「転借権」という。)の価額は、次の算式1により計算した価額によって評価する。
(算式1)

27《借地権の評価》又は276《土地の上に存する権利が競合する場合の借地権等の評価》の定めにより評価したその借地権の価額

×

左の借地権の評価の基とした借地権割合


 ただし、その転借権が貸家の敷地の用に供されている場合の転借権の価額は、次の算式2により計算した価額によって評価する。
(算式2)

上記算式1により計算した転借権の価額(A)

×

94《借家権の評価》に定める借家権割合

×

26《貸家建付地の評価》の(2)の定めによるその家屋に係る賃貸割合

(借家人の有する宅地等に対する権利の評価)

31 借家人がその借家の敷地である宅地等に対して有する権利の価額は、原則として、次に掲げる場合の区分に応じ、それぞれ次に掲げる算式により計算した価額によって評価する。ただし、これらの権利が権利金等の名称をもって取引される慣行のない地域にあるものについては、評価しない。

(1) その権利が借家の敷地である宅地又はその宅地に係る借地権に対するものである場合

27《借地権の評価》又は276《土地の上に存する権利が競合する場合の借地権等の評価》の定めにより評価したその借家の敷地である宅地に係る借地権の価額

×

94《借家権の評価》の定めによるその借家に係る借家権割合

×

94《借家権の評価》の(2)の定めによるその家屋に係る賃借割合

(2) その権利がその借家の敷地である宅地に係る転借権に対するものである場合

前項の定めにより評価したその借家の敷地である宅地に係る転借権の価額

×

94《借家権の評価》の定めによるその借家に係る借家権割合

×

94《借家権の評価》の(2)の定めによるその家屋に係る賃借割合

 

2017年8月26日 | カテゴリー : 借地権 | 投稿者 : tt



建物等の評価

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原則として一棟の家屋ごとに評価
  • 家屋の固定資産税評価額で評価
  • 建物と一体となっている設備は一般的に
    固定資産税の評価に含まれます 。
  • 固定資産税の対象となっていない ものは、別途評価が必要な場合もあり
  • 門や塀 など屋外設備の価額は 、
    再建築価額から経過年数に応じて減額控除した金額の 7 0 %で評価します 。
  • 庭園設備は 、時価の 7 0 %で評価します 。
    建築中の家屋は 、課税時期までの支出費用の 7 0 %で評価します
  • 不動産業者などの所有する
    たな卸資産に該当するものは、
    「たな卸商品等」で定める評価方法を準用
  • 貸家の価額は
    上記により評価した家屋の価額(A)ー(A)X借家権割合×賃貸割合
  • 借家権割合は原則として30%
  • 屋敷内にある呆樹等及び畑の境界にある呆樹等で
    その数量が少なく、
    かっ、収益を目的として所有
    するものでないものについては、評価しない



















 〈相続税〉 (1)小規模宅地等についての
相続税の課税価格の計算の特例について、
次の見直 しを行う

改正は
平成 30 年4月1日以後に相続又は遺贈により取得する
財 産に係る相続税について適用する。
1 家なき子 持ち家に居住していない者の 
特定居住用宅地等の特例の 対象者の範囲 から
、次に掲げる者を除外する。 
イ 相続開始前3年以内に、 その者の 
3親等内の親族が所有
する 国内にある家屋に居住したことがある者 又は その者と特別の関係のある 法人が所有する国内にある家屋に居住したことがある者 ロ 相続開始時において 居住の用に供していた家屋を過去に 所有していたこ とがある者
2 貸付事業用宅地等の範囲から、 相続開始前3年以内に 貸付事業の用に供さ れた宅地等を除外する
。 (相続開始前3年を超えて 事業的規模で貸付事業を行っている者 が 当該貸付事業の用に供しているものを除く。) 3 介護医療院に入所したことにより 被相続人の居住の用に供されなくなっ た 家屋の敷地の用に供されていた宅地等について、 相続の開始の直前において 被相続人の居住の用に供されていたものとして本特例を適用する。 (注)上記の改正は、平成 30 年4月1日以後に相続又は遺贈により 取得する財 産に係る相続税について適用する。 ただし、上記2の改正は、 同日前から貸 付事業の用に 供されている宅地等については、適用しない。

相続開始前三年以内に
相続税法の施行地内にある
その者又は
その者の
配偶者の所有する家屋
(当該相続開始の直前において当該
被相続人の居住の用に供されていた家屋を除く。)
居住したことがない者

居住していなければ、

(例えば他者に貸付けしていて)

所有しているのはかまわないと思われます。

 

 平成 30 年4月1日以後に
相続又は遺贈により取得する財 産に係る
相続税については1 家なき子 持ち家に居住していない者の 特
定居住用宅地等の特例の 対象者の範囲 から、次に掲げる者を除外する。 
イ 相続開始前3年以内に、 その者の 3親等内の親族が所有する
 国内にある家屋に居住したことがある者 又は 
その者と特別の関係のある法人が所有する 国内にある家屋に居住したことがある
者 ロ 相続開始時において居住の用に供していた 家屋を過去に所有していたこ とがある者

 

小規模宅地の評価減の適用を受けられる場合には、
土地の評価額が大きく下がります。
 
この適用を受けられる宅地は
個人が 相続等により取得した
宅地等で、下(1)~(4)

すべての要件に該当するもの

(1)
相続開始直前に

被相続人
又は

被相続人
と生計を一にしていた
被相続人の親族



事業の用
供されている
宅地等
のうち
所定のもの


減額割合
80%

限度面積
400㎡
特定事業用宅地等

1,被相続人の事業の用
に供されていた宅地等で

  • その宅地の上で営まれていた
  • 被相続人の事業を
  • 相続税の申告期限までに引継ぎ、
  • 申告期限まで引き続き
  • その事業を営んでいる
  • かつ
  • その宅地等を相続税の
  • 申告期限まで有している。

被相続人と
生計を一にしていた
親族の事業の用に
供されていた宅地等

  • 取得者が相続開始直前前から
  • 申告期限まで
  • 引き続きその宅地の上で
  • 事業を営んでいる
  • かつ
  • その宅地等を相続税の
  • 申告期限まで有している。

 

特定同族会社事業用宅地等

相続開始の直前に
被相続人(亡くなった人)
及び
被相続人の親族

被相続人と特別の関係がある者

が有する
株式の総数が

その法人の
発行済株式の総数
の50%を超える法人
の事業

(不動産貸付業、駐車場業、
自転車駐車場業及び準事業を除く

の用に供されていた宅地等で、

その宅地等を

相続又は遺贈により取得した
被相続人の親族

(申告期限において
その法人の役員である者に限る。)

が相続開始時から
申告期限まで
引き続き有し、

かつ、

申告期限まで引き続き
事業の用に供されているもの

その宅地等のうち
この要件に該当する親族が
相続又は遺贈により
取得した部分に限る。

居住の用
供されていた宅地等
のうち
所定のもの。減額割合
80%
限度面積
330㎡
特定居住用宅地等と
特定事業用宅地等
を併用する場合の限度面積
特定居住用宅地等と
特定事業用宅地等を
併用する場合、

 

改正により
完全併用

特定居住用宅地等 

[被相続人の居住の用
に供されていた場合]

*配偶者が取得した場合 ,
取得者ごとの要件なし

*被相続人と同じ建物に
居住していた親族が
取得
相続開始の時から
相続税の申告期限まで
引き続きその建物に居住し、
かつ、
その宅地を有している


被相続人と同居していない
親族が取得した場合

平成 30 年4月1日以後

対象者の範囲
   から、次に掲げる者を除外
   イ 相続開始前3年以内に、 その者の
 3親等内の親族が所有する 

国内にある家屋に居住したことがある者 又は 
その者と特別の関係のある法人が所有する国内 にある家屋に居住したことがある
者 ロ 相続開始時において 居住の用に供していた家屋を 過去に所有していたことがある者

(家なき親族)

① 被相続人に配偶者がいない

② 相続開始の直前において
被相続人と同居していた
一定の親族がいない

③ 相続開始前3年以内に
日本国内にある
自己
又は
自己の配偶者の所有した
家屋
(相続開始の直前に被相続人の
居住の用に供されていた家屋を除く)
に居 住したことがないこと

日本国籍を有していない者は除く

④ 相続開始の時から
相続税の申告
期限までその宅地等を有している

 

[被相続人と生計をーにする
親族の
居住の用に供されていた場合]

  1. 配偶者が取得した場合。 取得要件はなし
  2. 被相続人と生計をーにしていた親族が取得し、
  3. 相続開始直前から申告期限まで
  4. 自己の居住の用に供して
  5.  その宅地を有している場合

 

3 介護医療院に
入所したことにより
被相続人の居住の用に
供されなくなった
 家屋の敷地の用に供されていた
宅地等について、
相続の開始の直前において

被相続人の居住の用に

供されていたものとして

本特例を適用する。


 貸付事業の用に
供されていた
宅地等 のうち
所定のもの

減額割合
50%

限度面積
200㎡
 貸付事業用宅地等
被相続人の貸付事業
に供されていた宅地等
被相続人の貸付事業を

相続税の申告期限までに承継し、
かつ

その申告期限までに
貸付事業を行っている

その宅地等を

相続税の申告期限まで保有している。

被相続人と
生計を一にしていた
被相続人の親族

貸付事業に供されていた宅地等

相続開始直前から
相続税の申告期限まで、
その宅地の貸付事業を行っている

その宅地を相続税の申告期限まで
保有している。


 平成 30 年4月1日以後に
相続又は遺贈により取得する財 産

2 貸付事業用宅地等の範囲から、
相続開始前3年以内に貸付事業の用に供さ 
れた宅地等を除外する
(相続開始前3年を超えて
事業的規模で貸付事業を行っている者

が当該貸付事業の用に

供しているものを除く。)

 

上記2の改正は、

同日前から貸 付事業の用に

供されている宅地等については、

適用しない。

 

(2)
建物又は構築物の
敷地の用に
供されていたもの(温室などの一部の建物をのぞく)  
(3)
棚卸資産
及び準ずる資産
に該当しないもの
(4)
各人が取得した宅地等のうち、
選択した宅地等(注)が限度面積までの部分であること。  

 

ニ  選択した宅地等が、

特定事業用宅地等 
特定同族会社事業用宅地等
特定居住用宅地等
貸付事業用宅地等

複数に該当する場合

 

特定事業用等宅地等
及び特定居住用宅地等のみ
を選択する場合は、
特定事業用等宅地等400㎡、
特定居住用宅地等330㎡まで
適用が可能とされ、
最大で730㎡までが対象となります。

ただし、
貸付事業用宅地等を
選択する場合については、

①特定事業用宅地等又は
特定同族会社事業用宅地等

の面積の合計×200÷400

②特定居住用宅地等の

面積×200÷330

③貸付事業用宅地等の面積

①②③の合計が200㎡以下

まで対象になります。

   被相続人等が

居住の用に供していた宅地等が
ニ以上ある場合、

その被相続人が
主としてその居住の用に

供していたーの宅地等

被相続人

と生前生計を一にしていた
その相続人の親族の
居住の用に
供されていた宅地等が
二以上ある場合には、

2ヶ所の宅地等が
特定居住用宅地等に

該当する場合があります

この特例の適用を受けるためには、
相続税の申告期限までに
相続人等
の間で特例対象宅地等が
分割されていることが必要です。

その特例対象宅地等が
申告期限までに分割されてい
ない場合には、
この特例の適用を受けられません。

所轄税務署長に対して、
一定の手続をとることによって、
この特例の適用を受けることがで
きます



土地の評価


1.市街地とその周辺

(路線価地域)は
路線価
をもとに評価


上記1.以外
は原則として

固定資産税評価額×倍率 で評価


1.路線価地域
路線価図
をもとに評価

奥行価格補正などを加味

付表 (pdf)

(路線価方式)の意味


 路線価方式とは、
その宅地の面する路線に付され
た路線価を基とし、
15≪奥行価格補正≫から
20-5≪容積率の異なる2以上の地域にわたる宅地の評価≫
までの
定めにより計算した金額
によって評価する方式をいう。



(路線価)

14 前項の「路線価」は、
宅地の価額がおおむね同一と認められる
一連の宅地が面している路線
(不特定多数の者の
通行の用に供されている道路をいう。以下同じ。)
ごとに設定する。


路線価は、
路線に接する宅地で
次に掲げるすべての事項に該当するものについて、
売買実例価額、
公示価格、
不動産鑑定士等による鑑 定評価額
、精通者意見価格等を基として

国税局長がその路線ごとに評定した
1平方メートル当たりの価額
とする。

(1) その路線のほぼ中央部にあること。

(2) その一連の宅地に共通している地勢にあること。

(3) その路線だけに接していること。

(4) その路線に面している宅地の標準的な
間口距離及び
奥行距離を有する
く形又は正方形のものであるこ と。

(注) (4)の「標準的な間口距離及び奥行距離」には、
それぞれ「奥行価格補正率」
及び
「間口狭小補正率」がいずれも1.00であり、
かつ、
「奥行長大補正率」の適用を要しないものが該当する。






内容については簡略化してありますので自己責任にてご使用ください


(奥行価格補正)


① 一方のみが路線に接する宅地の価額は、

路線価にその宅地の奥行距離に応じて
奥行価格補正率を乗じて求めた価額に
その宅地の地積を乗じて計算した価額によって評価する。


路線価×奥行価格補正率×地積




(側方路線影響加算)


② 正面と側方に路線がある宅地
(以下「角地」という。)の価額は、

次の(一)及び(二)に掲げる価額の合計額に
その宅地の
地積を乗じて
計算した価額によつて評価する。



(一) 正面路線
(原則として、前項①の定めにより計算した
一平方メートル当たりの価額の
高い方の路線をいう。以下同じ。)の
路線価に基づき計算した価額


(二) 側方路線
(正面路線以外の路線をいう。)
の路線価を
正面路線の路線価とみなし、
その路線価に基づき計算した価額に
付表二「
側方路線影響加算率表」
に定める
加算率を乗じて計算した価額


イ、
(正面路線の路線価
(①適用後の路線価の高いほうの路線)
×奥行価格補正率

ロ、
側方路線に基づき計算した価額
×奥行価格補正率
×「側方路線影響加算率表」

(イ+ロ)×面積


(二方路線影響加算)


正面と
裏面に
路線がある宅地の価額は、
次の(一)及び(二)
に掲げる価額の
合計額にその宅地の
地積を乗じて計算した価額
によって評価する。


(一) 正面路線の路線価に基づき計算した価額

(二) 裏面路線
(正面路線以外の路線をいう。)の路線価を
正面路線の路線価とみなし、
その路線価に基づき計算した価額に
付表三「
二方路線影響加算率表」に定める加算率を
乗じて計算した価額

イ、
正面路線の路線価
×奥行価格補正率

ロ、
裏面路線
×奥行価格補正率
×「二方路線影響加算率」

(イ+ロ)×面積


(三方又は四方路線影響加算)


三方又は
四方に路線がある
宅地の価額は、
側方路線影響加算
及び前項に定める方法を併用して計算した
その宅地の価額に
その宅地の地積を
乗じて計算した価額によつて評価する。


内容については簡略化してありますので自己責任にてご使用ください




相続税の税率

  法定相続分の各相続人の取得価格

10%から50%の税率を乗じ

相続税額を算出する

公租公課……被相続人に係る未納の所得税、住民税、固定資産税

          (注)この場合、延滞税等は含まれません。


  葬式費用……相続人が負担した葬式費用、寺院に払ったお布施など

        
     但し、以下のものは除きます

 

      ①香典返れい費
   
     ②墓碑、墓地等の購入費用

      
③法事に要する費

      
④医学上、裁判上の特別の処置に要した費用

            ⑤社葬等で相続人等以外のものが支払った葬式費用

            は除きます。



配偶者の税額の軽減の制度
被相続人(お亡くなりになった人)の

配偶者(妻または夫)

遺産分割などで取得した遺産額が
次の金額のどちらか多い金額までは
配偶者に相続税はかかりません


(1) 1億6千万円

(2) 配偶者の法定相続分相当額


(注1)配偶者が遺産の分割などで
実際にもらった財産を
基に計算されます。

(注2)財産を隠した場合などには
  適用になりません。
  ご注意下さい


(注3)相続税の申告期限までに
配偶者に分割されていない財産は
税額軽減の対象になりません。

ただし、相続税の申告書に
申告期限後3年以内の分割見込書を添付した上で、
申告期限までに分割されなかった財産について
申告期限から3年以内に分割したときは、
税額軽減の対象になります












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