相続税専門税理士行政書士による相談


「貸家」とは、

借家権

(借地借家法により

借家に対する保護規定の適用対象となる

家屋の借主が有する賃借権)

の目的となっている家屋をいう

「貸家建付地」→

その貸家の敷地の用に供されている宅地

貸家(建物)の評価=自用家屋の評価額x ( 1 – 借家権割合0.3× 賃貸割合)

貸家建付地(土地)の評価=自用宅地の評価額x ( 1 一借地権割合× 借家権割合0.3× 賃貸割合)

賃貸割合は、

その貸家の各独立部分

(構造上区分された数個の部分の各部分をいう。)

がある場合に、

その各独立部分の賃借(賃貸) の状況に基づいて、

次の算式により計算した割合によります。

「その家屋の各独立部分の床面積の合計のうち課税時期において賃借(賃貸)されている各独立部分の床面積の合計」

÷
その家屋の各独立部分の床面積の合計

「各独立部分」とは、

建物の構成部分である

隔壁、扉、階層

(天井及び床) 等によって

他の部分と完全に遮断されている部分で、

独立した出入口を有するなど

独立して賃貸その他の用に供することが

できるものをいいます
したがって、例えば、

ふすま、障子又はベニヤ板等の

堅固でないものによって仕切られ
ている部分

及び

階層で区分されていても、

独立した出入口を有しない部分は

各独立部分には該当しない。
なお、外部に接する出入口を有しない部分であっても、

共同で使用すべき

廊下、階段、エレベータ一等の

共用部分のみを通って

外部と出入りすることができる構造となっている
ものは、上記の

独立した出入口を有するものに該当する。
「各独立部分」には、

継続的に賃貸されていた各独立部分で、

課税時期において、

一時的に賃貸されていなかったと認められるものを

含むこととして差し支えない。


  • 貸付けているアパートやマンションに空き室がある場合

    相続時に
    空き室部分については
    相続税において

    土地と建物の評価において
    空き室部分は
    土地については貸家建付地の減額、
    および
    建物については借家権の減額が
    原則としてできない
    また小規模宅地の減額もできない場合が想定される
    ことになりますが


    アパートやマンションが建っている敷地のことを貸家建付地といいますが

    貸家建付地の価額 = 自用地とした場合の価額 - 自用地とした場合の価額 × 借地権割合 × 借家権割合 × 賃貸割合

    賃貸割合=

    相続時に賃貸されている各独立部分の床面積/その家屋の各独立部分の床面積の合計

    「各独立部分」とは、

    建物の構成部分である

    隔壁、

    扉、

    階層(天井及び床)等

    によって他の部分と完全に遮断されている部分で、

    独立した出入口を有するなど独立して賃貸その他の用に供することができるものをいいます


    相続時に
    一時的な空室と認められるかどうかの判断は 、
    国税庁より次のような情報 が公開されています 。

    ①各独立部分が課税時期前に継続的に賃貸されてきたものかどうか 。
    ②賃借人の退去後速やかに新たな賃借人の募集が行われたかどうか 。
    ③空室の期間 、他の用途に供されていないかどうか 。
    ④空室の期間が課税時期の前後の例えば 1か月程度であるなど一時的な期間であったかどうか 。
    ⑤課税時期後の賃貸が一時的なものではないかどうか相続開始時点において、
    いまだ賃貸されていない部屋がある場合の
    相続開始時点において、
    いまだ賃貸されていない部屋が存在する場合は、
    当該部屋の客観的交換価値はそれが
    借家権の目的となっていないものとして評価すべきである
    (その借家権の割合は30%)という、判決があるが

    相続開始時点において
    入居者のいないアパートや
    入居者のいない一戸建ての貸家は
    借家権の減額ができないが

    賃貸されている各独立部分の一部が
    課税時期において一時的に空室となっていたにすぎない
    と認められるものについては、
    課税時期においても
    賃貸されていたもの
    として取り扱って差し支えない、との通達がある。(評基通26)

    {貸家建付地等の評価における一時的な空室の範囲、照会(国税庁HP)}


    空室の期間が1か月程度については、

    種々の判断基準があります

    (空き室が長期間

    (半年以上から1年以上程度)でない限り、

    認められるとする説もあるが

    貸付として減額が適用できるかどうかは不明)
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3報酬見積額のご呈示

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小規模宅地の評価減の適用を受けられる場合には、
土地の評価額が大きく下がります。
 
この適用を受けられる宅地は
個人が 相続等により取得した
宅地等で、下(1)~(4)

すべての要件に該当するもの

(1)
相続開始直前に

被相続人
又は

被相続人
と生計を一にしていた
被相続人の親族



事業の用
供されている
宅地等
のうち
所定のもの


減額割合
80%

限度面積
400㎡
特定事業用宅地等

1,被相続人の事業の用
に供されていた宅地等で

  • その宅地の上で営まれていた
  • 被相続人の事業を
  • 相続税の申告期限までに引継ぎ、
  • 申告期限まで引き続き
  • その事業を営んでいる
  • かつ
  • その宅地等を相続税の
  • 申告期限まで有している。

被相続人と
生計を一にしていた
親族の事業の用に
供されていた宅地等

  • 取得者が相続開始直前前から
  • 申告期限まで
  • 引き続きその宅地の上で
  • 事業を営んでいる
  • かつ
  • その宅地等を相続税の
  • 申告期限まで有している。

 

特定同族会社事業用宅地等

相続開始の直前に
被相続人(亡くなった人)
及び
被相続人の親族

被相続人と特別の関係がある者

が有する
株式の総数が

その法人の
発行済株式の総数
の50%を超える法人
の事業

(不動産貸付業、駐車場業、
自転車駐車場業及び準事業を除く

の用に供されていた宅地等で、

その宅地等を

相続又は遺贈により取得した
被相続人の親族

(申告期限において
その法人の役員である者に限る。)

が相続開始時から
申告期限まで
引き続き有し、

かつ、

申告期限まで引き続き
事業の用に供されているもの

その宅地等のうち
この要件に該当する親族が
相続又は遺贈により
取得した部分に限る。

居住の用
供されていた宅地等
のうち
所定のもの。減額割合
80%
限度面積
330㎡
特定居住用宅地等と
特定事業用宅地等
を併用する場合の限度面積
特定居住用宅地等と
特定事業用宅地等を
併用する場合、

 

改正により
完全併用

特定居住用宅地等 

[被相続人の居住の用
に供されていた場合]

*配偶者が取得した場合 ,
取得者ごとの要件なし

*被相続人と同じ建物に
居住していた親族が
取得
相続開始の時から
相続税の申告期限まで
引き続きその建物に居住し、
かつ、
その宅地を有している


被相続人と同居していない
親族が取得した場合

平成 30 年4月1日以後

対象者の範囲
   から、次に掲げる者を除外
   イ 相続開始前3年以内に、 その者の
 3親等内の親族が所有する 

国内にある家屋に居住したことがある者 又は 
その者と特別の関係のある法人が所有する国内 にある家屋に居住したことがある
者 ロ 相続開始時において 居住の用に供していた家屋を 過去に所有していたことがある者

(家なき親族)

① 被相続人に配偶者がいない

② 相続開始の直前において
被相続人と同居していた
一定の親族がいない

③ 相続開始前3年以内に
日本国内にある
自己
又は
自己の配偶者の所有した
家屋
(相続開始の直前に被相続人の
居住の用に供されていた家屋を除く)
に居 住したことがないこと

日本国籍を有していない者は除く

④ 相続開始の時から
相続税の申告
期限までその宅地等を有している

 

[被相続人と生計をーにする
親族の
居住の用に供されていた場合]

  1. 配偶者が取得した場合。 取得要件はなし
  2. 被相続人と生計をーにしていた親族が取得し、
  3. 相続開始直前から申告期限まで
  4. 自己の居住の用に供して
  5.  その宅地を有している場合

 

3 介護医療院に
入所したことにより
被相続人の居住の用に
供されなくなった
 家屋の敷地の用に供されていた
宅地等について、
相続の開始の直前において

被相続人の居住の用に

供されていたものとして

本特例を適用する。


 貸付事業の用に
供されていた
宅地等 のうち
所定のもの

減額割合
50%

限度面積
200㎡
 貸付事業用宅地等
被相続人の貸付事業
に供されていた宅地等
被相続人の貸付事業を

相続税の申告期限までに承継し、
かつ

その申告期限までに
貸付事業を行っている

その宅地等を

相続税の申告期限まで保有している。

被相続人と
生計を一にしていた
被相続人の親族

貸付事業に供されていた宅地等

相続開始直前から
相続税の申告期限まで、
その宅地の貸付事業を行っている

その宅地を相続税の申告期限まで
保有している。


 平成 30 年4月1日以後に
相続又は遺贈により取得する財 産

2 貸付事業用宅地等の範囲から、
相続開始前3年以内に貸付事業の用に供さ 
れた宅地等を除外する
(相続開始前3年を超えて
事業的規模で貸付事業を行っている者

が当該貸付事業の用に

供しているものを除く。)

 

上記2の改正は、

同日前から貸 付事業の用に

供されている宅地等については、

適用しない。

 

(2)
建物又は構築物の
敷地の用に
供されていたもの(温室などの一部の建物をのぞく)  
(3)
棚卸資産
及び準ずる資産
に該当しないもの
(4)
各人が取得した宅地等のうち、
選択した宅地等(注)が限度面積までの部分であること。  

 

ニ  選択した宅地等が、

特定事業用宅地等 
特定同族会社事業用宅地等
特定居住用宅地等
貸付事業用宅地等

複数に該当する場合

 

特定事業用等宅地等
及び特定居住用宅地等のみ
を選択する場合は、
特定事業用等宅地等400㎡、
特定居住用宅地等330㎡まで
適用が可能とされ、
最大で730㎡までが対象となります。

ただし、
貸付事業用宅地等を
選択する場合については、

①特定事業用宅地等又は
特定同族会社事業用宅地等

の面積の合計×200÷400

②特定居住用宅地等の

面積×200÷330

③貸付事業用宅地等の面積

①②③の合計が200㎡以下

まで対象になります。

   被相続人等が

居住の用に供していた宅地等が
ニ以上ある場合、

その被相続人が
主としてその居住の用に

供していたーの宅地等

被相続人

と生前生計を一にしていた
その相続人の親族の
居住の用に
供されていた宅地等が
二以上ある場合には、

2ヶ所の宅地等が
特定居住用宅地等に

該当する場合があります

この特例の適用を受けるためには、
相続税の申告期限までに
相続人等
の間で特例対象宅地等が
分割されていることが必要です。

その特例対象宅地等が
申告期限までに分割されてい
ない場合には、
この特例の適用を受けられません。

所轄税務署長に対して、
一定の手続をとることによって、
この特例の適用を受けることがで
きます



土地の評価


1.市街地とその周辺

(路線価地域)は
路線価
をもとに評価


上記1.以外
は原則として

固定資産税評価額×倍率 で評価


1.路線価地域
路線価図
をもとに評価

奥行価格補正などを加味

付表 (pdf)

(路線価方式)の意味


 路線価方式とは、
その宅地の面する路線に付され
た路線価を基とし、
15≪奥行価格補正≫から
20-5≪容積率の異なる2以上の地域にわたる宅地の評価≫
までの
定めにより計算した金額
によって評価する方式をいう。



(路線価)

14 前項の「路線価」は、
宅地の価額がおおむね同一と認められる
一連の宅地が面している路線
(不特定多数の者の
通行の用に供されている道路をいう。以下同じ。)
ごとに設定する。


路線価は、
路線に接する宅地で
次に掲げるすべての事項に該当するものについて、
売買実例価額、
公示価格、
不動産鑑定士等による鑑 定評価額
、精通者意見価格等を基として

国税局長がその路線ごとに評定した
1平方メートル当たりの価額
とする。

(1) その路線のほぼ中央部にあること。

(2) その一連の宅地に共通している地勢にあること。

(3) その路線だけに接していること。

(4) その路線に面している宅地の標準的な
間口距離及び
奥行距離を有する
く形又は正方形のものであるこ と。

(注) (4)の「標準的な間口距離及び奥行距離」には、
それぞれ「奥行価格補正率」
及び
「間口狭小補正率」がいずれも1.00であり、
かつ、
「奥行長大補正率」の適用を要しないものが該当する。






内容については簡略化してありますので自己責任にてご使用ください


(奥行価格補正)


① 一方のみが路線に接する宅地の価額は、

路線価にその宅地の奥行距離に応じて
奥行価格補正率を乗じて求めた価額に
その宅地の地積を乗じて計算した価額によって評価する。


路線価×奥行価格補正率×地積




(側方路線影響加算)


② 正面と側方に路線がある宅地
(以下「角地」という。)の価額は、

次の(一)及び(二)に掲げる価額の合計額に
その宅地の
地積を乗じて
計算した価額によつて評価する。



(一) 正面路線
(原則として、前項①の定めにより計算した
一平方メートル当たりの価額の
高い方の路線をいう。以下同じ。)の
路線価に基づき計算した価額


(二) 側方路線
(正面路線以外の路線をいう。)
の路線価を
正面路線の路線価とみなし、
その路線価に基づき計算した価額に
付表二「
側方路線影響加算率表」
に定める
加算率を乗じて計算した価額


イ、
(正面路線の路線価
(①適用後の路線価の高いほうの路線)
×奥行価格補正率

ロ、
側方路線に基づき計算した価額
×奥行価格補正率
×「側方路線影響加算率表」

(イ+ロ)×面積


(二方路線影響加算)


正面と
裏面に
路線がある宅地の価額は、
次の(一)及び(二)
に掲げる価額の
合計額にその宅地の
地積を乗じて計算した価額
によって評価する。


(一) 正面路線の路線価に基づき計算した価額

(二) 裏面路線
(正面路線以外の路線をいう。)の路線価を
正面路線の路線価とみなし、
その路線価に基づき計算した価額に
付表三「
二方路線影響加算率表」に定める加算率を
乗じて計算した価額

イ、
正面路線の路線価
×奥行価格補正率

ロ、
裏面路線
×奥行価格補正率
×「二方路線影響加算率」

(イ+ロ)×面積


(三方又は四方路線影響加算)


三方又は
四方に路線がある
宅地の価額は、
側方路線影響加算
及び前項に定める方法を併用して計算した
その宅地の価額に
その宅地の地積を
乗じて計算した価額によつて評価する。


内容については簡略化してありますので自己責任にてご使用ください




相続税の税率

  法定相続分の各相続人の取得価格

10%から50%の税率を乗じ

相続税額を算出する

公租公課……被相続人に係る未納の所得税、住民税、固定資産税

          (注)この場合、延滞税等は含まれません。


  葬式費用……相続人が負担した葬式費用、寺院に払ったお布施など

        
     但し、以下のものは除きます

 

      ①香典返れい費
   
     ②墓碑、墓地等の購入費用

      
③法事に要する費

      
④医学上、裁判上の特別の処置に要した費用

            ⑤社葬等で相続人等以外のものが支払った葬式費用

            は除きます。



配偶者の税額の軽減の制度
被相続人(お亡くなりになった人)の

配偶者(妻または夫)

遺産分割などで取得した遺産額が
次の金額のどちらか多い金額までは
配偶者に相続税はかかりません


(1) 1億6千万円

(2) 配偶者の法定相続分相当額


(注1)配偶者が遺産の分割などで
実際にもらった財産を
基に計算されます。

(注2)財産を隠した場合などには
  適用になりません。
  ご注意下さい


(注3)相続税の申告期限までに
配偶者に分割されていない財産は
税額軽減の対象になりません。

ただし、相続税の申告書に
申告期限後3年以内の分割見込書を添付した上で、
申告期限までに分割されなかった財産について
申告期限から3年以内に分割したときは、
税額軽減の対象になります












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